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Property finder service

1. Qual è la differenza fondamentale tra un agente immobiliare "estate agent" londinese ed un Property Finder come Modamilla?

Gli estate agents, dal momento che sono pagati dall'acquirente, agiscono nell'interesse del compratore e non del venditore come invece accade nel caso degli agenti immobiliari a Londra.

2. Che servizi offrono i property finder rispetto agli estate agents?

Eseguono tutto il lavoro che gli agenti immobiliari non compiono e che altrimenti dovrebbe essere eseguito dal cliente.

I buying agents spiegheranno tutto il processo d’acquisto nel dettaglio al cliente e lo accompagneranno in ogni momento attraverso l'intero processo d’acquisto.

Ciò ha un valore inestimabile se il cliente non ha padronanza della lingua inglese, non vive a Londra, non capisce i meccanismi del mercato immobiliare Londinese e non ha il tempo materiale da dedicare a un’impresa ardua come quella di acquistare un immobile a Londra senza l’assistenza di un professionista.

3. In che modo i property finder gestiscono il processo di ricerca immobili per i clienti?

Interagendo con numerosi agenti immobiliari, venditori privati, costruttori ​​e accedendo a sistemi multi-listing non accessibili al pubblico.

4. Perché i clienti devono pagare una fee anticipata ai Property Finders?

I clienti devono pagare anticipatamente un compenso iniziale minimo per coprire in parte i costi iniziali di un buying agent, ma soprattutto per dimostrare ai venditori e agenti immobiliari, che il cliente di un buying agent è in una posizione seria di acquisto così ottenendo le migliori offerte sul mercato.

5. A che tipo di proprietà hanno accesso i Property Finders?

Hanno accesso ad immobili sul mercato, immobili "off market "," pre-market" ed a nuove proprietà prima che siano apertamente commercializzate.

Questi canali deriano dalle forti relazioni con gli agenti immobiliari e venditori, entrambi consapevoli sia che i ‘buying agents’ lavorano solo con compratori qualificati e in posizione di acquisto immediato sia che i ‘buying agents’ hanno interesse nel concludere operazioni il più presto possibile.

Aspetti fiscali e legali

1. Quali sono gli adempimenti base del commercialista italiano, per assistere il suo cliente che acquista in UK tramite Modamilla?

La società Modamilla, avvalendosi della consulenza professionale di uno studio tributarista italiano qualificato nella consulenza internazionale, è in grado di fornire tramite il suddetto studio l'assistenza tributaria necessaria in merito al sistema fiscale, agli adempimenti primari e alle problematiche più complesse legate a queste tipologie d’investimento.

2. Qual è il costo per la formazione di una società Inglese tramite un consulente fiscale consigliato da Modamilla?

Il costo è di c.a. £250 ma potrebbe arrivare anche a £700 dipendendo dalle esigenze dell’acquirente.

3. Quale imposte si applicano sul reddito da locazione?

Le persone fisiche pagano "Income Tax" (imposte di reddito) e le persone giuridiche pagano "Corporation Tax" (imposte sulle società).

4. Quali sono le modalità di pagamento del reddito da locazione (Rental Income Tax)?

Gli agenti di locazione dovranno dedurre 20% dal reddito d’affitto prima che tale reddito possa essere versato al proprietario dell’immobile.

I proprietari possono richiedere al fisco di non avere l’imposta detratta e se approvato dal fisco, dovranno includere tale reddito in una dichiarazione dei redditi alla fine dell’anno fiscale.

5. Quando non si paga l’imposta di plusvalenza (CGT)?

Quando si vende un immobile in precedenza adibito a uso abitativo dal proprietario o quando si regala un immobile a moglie o marito.

6. Quali sono le imposte principali per immobile nel Regno Unito?

Capital Gains Tax - 18% al 28% (Pagata dal proprietario/venditore) Rental Income Tax - 20% al 45% (Pagata dal proprietario/locatore) Council Tax - £850-£2500 annuali (Pagata dal residente, proprietario o inquilino)

7. Che imposta si paga in Italia se si acquista un immobile all'estero?

L`IVIE è un’imposta dovuta sul valore degli immobili situati all`estero detenuti a titolo di proprietà o di altro diritto reale dalle persone fisiche residenti nel territorio dello Stato, a qualsiasi uso essi siano destinati.

8. E’ possibile aprire un conto corrente nel Regno Unito?...

Le persone fisiche non residenti non possono aprire un conto corrente in UK.

Le persone giuridiche possono aprire conti correnti in UK ma l'Amministratore deve essere residente in U.K.

In alternativa è possibile aprire un conto online in Sterline (GBP) a Malta e i tempi sono c.a. un paio di settimane.

Una società UK, contrariamente a quanto avviene in Italia, non richiede obbligatoriamente l'apertura di un un conto bancario.

Eventualmente un conto corrente bancario può essere aperto in qualsiasi paese e può anche essere intestato in nome del direttore; in quest’ultimo caso si consiglia l’utilizzo di un conto corrente specifico per le attività della società UK e non personale, onde evitare problematica in caso di verifica fiscale.

9. Escludendo patti di riacquisto o di rivendita, come si possono vendere immobili commerciali a reddito acquistati da Modamilla?

Una rivendita al di fuori dei periodi stabiliti nelle opzioni di rivendita e possibile tramite assegnazione dei diritti contrattuali assunti.

Es. Proprietà acquistata 2015 a £65,000 con 10% rendita annuale per 10 anni con opzioni di rivendita all’anno 6 (110%) e anni 10 e 15 (135%)

Rivendita 2018 per causa forza maggiore tramite OPISAS a £68,900 (di cui £3,900 - c.a. 6% di provvigione) tramite assegnazione di contratto. La rendita totale annuale assicurata sarà 9.4% per 7 anni.

Il nuovo acquirente avrà quindi il diritto di rivendere al 110% dopo 2 anni e al 135% al costruttore dopo 7 o 12 anni.

Procedure di acquisto

Quali sono le procedure di acquisto per immobili nel Regno Unito?

L’offerta - Ci metteremo in contatto con l'agente immobiliare del venditore e negozieremo un prezzo di acquisto per il nostro cliente. Una volta che il venditore accetta l'offerta del nostro cliente, l’agente del venditore informerà l’avvocato del cliente.

Forniremo all'agente immobiliare i dettagli dell’avvocato del compratore e all’avvocato i dati dell’immobile, il prezzo di vendita e, se applicabile, i dati del creditore ipotecario.

Quando il venditore accetta l’offerta, la proprietà potrebbe ancora essere pubblicizzata come 'Sold subject to contract’(venduta e soggetta a contratto) o ‘Under Offer’ (offerta in corso).

Questo significa che le parti hanno deciso di eseguire la transazione di compra-vendita ma che potrebbero ritirarsi dalla transazione senza penalità.

Ci adopereremo affinché’ la proprietà sia rimossa dal mercato, ma solo quando i contratti sono scambiati, il cliente e il venditore assumono obblighi finanziari e legali.

Perizie Legali - Conveyancing Il lavoro di natura legale per il trasferimento di una proprietà viene denominato “conveyancing”.

L’avvocato provvederà per il cliente a firmare l'atto di mutuo (mortgage deed) se necessario ed effettuerà alcuni controlli per il creditore, come la conferma di essere soddisfatto del titolo alla proprietà.

L’avvocato dell’acquirente mantiene stretti contatti anche con l’avvocato del venditore, con il creditore ipotecario e con l'agente immobiliare, e si assicura che il cliente capisca i dettagli della transazione.

L’avvocato dell’acquirente si metterà in contatto con l’avvocato del venditore per: • Controllare che tutto sia in ordine con il titolo registrato • Ottenere copie di eventuali atti integrativi che possono contenere restrizioni • Ottenere le copie di eventuali garanzie a beneficio della proprietà • Ottenere le copie dei documenti di pianificazione per la costruzione originale se l'immobile è stato costruito di recente, o per le estensioni e le alterazioni strutturali • Ottenere una ricerca dagli enti locali e ricerche riguardo eventuali problemi ambientali rilevanti. La maggior parte degli avvocati insistono per pagamenti anticipati per tali ricerche. Una volta che tutta la ricerca è terminata, l’avvocato invierà al cliente la relazione pre-contrattuale.

Acquistare una proprietà leasehold Molti appartamenti e alcune case sono di proprietà leasehold.

Ciò significa che l’acquirente (‘leaseholder’) acquista la proprietà dell’immobile ma non del terreno che rimane del ‘freeholder’ che si fa pagare un affitto annuale ‘ground rent’ (rendita fondiaria) e le ‘service charges’ per costi di manutenzione delle parti comuni dell’edificio durante un periodo prestabilito ‘lease’.

Al termine del periodo del lease, il freeholder ottiene la proprietà dell’immobile ma in pratica il lease viene esteso molto prima della scadenza e si ha anche la possibilità di acquistare il titolo di freeholder.

Normalmente durante l’acquisto di una proprietà leasehold, è necessario capire tutte le implicazioni e gli obblighi, e l’avvocato dovrà fare ricerche supplementari.

Preparazione per lo scambio di contratti Una volta che l’avvocato ha eseguito tutte le perizie legali, manderà al cliente un rapporto di pre-contratto e una copia del titolo registrato.

Se il cliente è soddisfatto, dovrà firmare il contratto d’acquisto. Lo scambio di contratti Quando l’avvocato ha il contratto firmato dell’acquirente e l'avvocato del venditore ha il contratto firmato del venditore, i due avvocati si scambiano i contratti.

L’avvocato dell’acquirente provvederà anche a trasferire il deposito (il denaro che il cliente versa al proprio avvocato prima dello scambio di contratti) all’avvocato del venditore e fissa una data per il completamento, normalmente dal Martedì al Giovedì.

Se l’acquirente cambia idea dopo questo punto, perde la caparra. Preparazione per il completamento dell’acquisto. Una volta scambiati i contratti, il vostro avvocato farà i preparativi finali per il completamento della vendita’. Catasto - L’avvocato avrà inviato precedentemente al cliente una copia del titolo di proprietà e a questo punto eseguirà un controllo finale per essere sicuri che nulla sia cambiato. Atto di Trasferimento ‘Transfer deed’ - Questo è il documento che registra il cliente come il nuovo proprietario legale nel registro pubblico. L’avvocato lo preparerà prima del completamento, e lo invierà all’avvocato del venditore. Trasferimenti monetari - L’avvocato farà anche gli ultimi accordi per il pagamento, tra cui ricevere il denaro dell’ipoteca dall’istituto bancario che eroga il mutuo qualora si acquistasse con finanziamento. Conti definitivi - L’avvocato preparerà i conti finali per il cliente. Questi includeranno dettagli di qualsiasi ulteriore spesa necessaria da parte del cliente per completare l’acquisto, cioè l’avvocato provvederà affinché’ i fondi del mutuo siano trasferiti all’avvocato del venditore alla data concordata, ma il cliente dovrà fornire la differenza, meno l'importo che il cliente ha già versato a titolo di caparra. In mancanza di mutuo il cliente dovrà versare all’avvocato la somma rimanente (differenza tra prezzo finale e caparra). Completamento dell’acquisto 'Completion' - L'avvocato trasferirà il pagamento finale all’avvocato del venditore. Se si dispone di un mutuo, questo denaro sarà stato inviato dall’istituto bancario all’avvocato del venditore. Una volta che il pagamento completo è stato trasferito, il cliente (o l’avvocato del cliente) riceve le chiavi della proprietà e l'avvocato riceverà il Transfer Deed e gli originali di altri documenti.

Gestione Proprietà Locazione

1. Chi si occupa delle gestione degli affitti?

I nostri partner si prenderanno cura di tutti gli aspetti della locazione rispetto alla proprietà acquistata, tra cui la gestione dell'immobile qualora il proprietario lo desiderasse.

2. Quali sono i livelli di servizio per la gestione degli affitti forniti dai partners Modamilla?

Servizio di sola locazione comprende: - Trovare inquilini - Ottenere referenze di inquilini - Procedere con la stesura di contratti d’affitto e con l’occupazione dell’immobile degli inquilini, - Assicurarsi che il deposito sia pagato al “Tenancy Deposit Scheme” - Riscossione dell'affitto del primo mese per conto dell’investitore - Disporre di un rinnovo del contratto di locazione o terminare una locazione, secondo le esigenze e le intenzioni del proprietario

Servizio locazione e raccolta affitto comprende: - Il servizio di sola locazione - Riscossione dell'affitto ogni mese

Servizio di gestione completa comprende: - Il servizio di locazione e raccolta affitto - Sincronizzare le date in cui un inquilino lascia l’immobile con la data in cui un nuovo inquilino occupa l’immobile, in modo da ridurre al minimo i periodi in cui l’immobile rimane sfitto, massimizzando i proventi dei nostri investitori - Agire in nome e per conto del proprietario per affrontare riparazioni e qualsiasi intervento necessario per la gestione della proprietà –l'approvazione dei nostri investitori è richiesta per spese oltre un limite prefissato e quindi sono affrontati rapidamente interventi di costi minori per le riparazioni di routine.

Servizio di reddito garantito comprende: - Il servizio di gestione completa - Pagamento garantito di una somma predeterminata all’acquirente per un periodo prefissato.

Rivendita Immobile

1. Perche’ rivendere immobili a Londra attraverso Modamilla?

Perché Modamilla dispone di una conoscenza del mercato immobiliare locale tramite un team dedicato di professionisti del settore immobiliare oltre ad un marketing personalizzato secondo i requisiti dei venditori.

2. Qual è la provvigione che si paga per la vendita di un immobile?

Normalmente tra il 2% e 3% del prezzo di vendita

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