FAQ USA

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Informazioni generali

1. Non conosco la lingua inglese, c'e' qualcuno che puo' aiutarmi anche dopo l'acquisto?
Modamilla sarà lieta di potervi assistere dall’acquisto fino alla rivendita del vostro immobile.

Il nostro staff è quotidianamente in contatto con tutte le figure di riferimento e potrà occuparsi per vostro conto di tutti gli aspetti necessari per una corretta e proficua gestione del vostro immobile.

2. Devo recarmi in Usa per firmare i documenti?
No, non è necessario.

Tutte le operazioni posso essere comodamente effettuate dalla poltrona del vostro salotto.

3. Ho bisogno di un visto per recarmi negli USA?
L'Italia fa parte del programma "Viaggio senza Visto" (Visa Waiver) USA. I cittadini italiani possono trovare il programma "Viaggio senza Visto" (Visa Waiver) a questo indirizzo CLICK, per stabilire la loro idoneità al programma stesso.

I viaggiatori che risultano idonei per il programma "Viaggio senza Visto" (Visa Waiver) devono ottenere l'autorizzazione all'ingresso negli Stati Uniti servendosi del Sistema Elettronico per l’Autorizzazione al Viaggio (ESTA - Electronic System for Travel Authorization) all'indirizzo esta.cbp.dhs.gov I viaggiatori la cui richiesta di autorizzazione ESTA venga respinta e che desiderino comunque recarsi negli Stati Uniti, dovranno compilare una richiesta per un visto non immigrante.

4. La rendita che pubblicizzate, è la rendita netta o lorda? Come viene calcolata?
Modamilla indica chiaramente sia la rendita lorda che la rendita netta, in questo modo è possibile verificare ogni informazione.

La rendita netta viene calcolata detraendo dalla rendita lorda ogni costo dell’immobile.

I costi che normalmente sono detratti consistono nelle spese condominiali, property tax e società di gestione.

5. Quali sono i costi di un immobile in Usa?
Una proprietà ha 3 costi: - Property tax (pari al nostro IMU ) che varia da 1% a 2% del valore commerciale dell’immobile che equivale al 35/40% in meno del valore attuale di mercato.

Le property taxes vengono interamente utilizzate dallo stato federale in infrastrutture e le spese sono visibili online.

- HOA (spese condominiali che comprendono una polizza assicurativa sulla gestione/manutenzione ordinaria e straordinaria delle aree comuni, facciata e tetto).

- Property management, società che gestisce l’immobile, ricerca l’inquilino, paga le utenze, oltre a pagare la proprietà ed inviare chiari report mensili.

Questo costo varia in % a seconda dello stato ma Modamilla ha trattato per i propri clienti costi vantaggiosi con ogni partner.

6. Posso utilizzare l’immobile un paio di volte l'anno?
Ci sono diversi aspetti da considerare, in linea di massima è possibile purché questo non sia affittato.

Se la vostra intenzione è quella di utilizzare personalmente l’immobile vi consigliamo di verificare preventivamente alcuni aspetti, uno tra tutti il regolamento condominiale che preveda questa possibilità

7. Ho bisogno di un conto corrente bancario americano? Come faccio ad aprirlo?
E’ vivamente consigliabile. Modamilla negli anni ha sviluppato dei rapporti preferenziali con vari istituti bancari e seguirà l'apertura del conto corrente a nome della società o della persona fisica per il cliente offrendo l’assistenza di un referente di lingua italiana all'interno della banca che in 30 minuti aprirà un conto corrente con accesso e-banking e una debit card del circuito internazionale Visa- Mastercard.
8. Quali sono i costi annuali di un conto corrente americano?
I conti correnti che consigliamo di aprire non hanno costi di apertura e gestione, né per l'accesso e-banking, né per la debit card, ma è obbligatorio avere un saldo minimo di 3.000 USD entro 60 giorni dall' apertura.

Se il saldo sarà inferiore, il conto corrente avrà un costo fisso mensile che può variare in base alla tipologia di conto corrente (se a nome personale o della società).

Sarà comunque in carico alla società di property management che continuerà ad occuparsi di ogni aspetto della vostra proprietà.

9. Dovro' stipulare un’assicurazione sulla casa?
La scelta spetta a voi, ad ogni modo la maggior parte delle società di gestione richiedono ci sia un'assicurazione per la tutela di tutti, inclusa la società di gestione stessa.

É consigliabile stipulare un'assicurazione sulla casa per proteggere il vostro investimento in caso di calamità naturali, incendi, fulmini, uragani o altre circostanze. É inoltre consigliabile verificare con la vostra compagnia di assicurazioni cosa è e cosa non è coperto dalla polizza.

10. Quale tipologia di danni copre?
Sebbene le polizze possono variare, i principali danni coperti dall'assicurazione sulla casa sono i seguenti:

- Danni o perdita della casa stessa, così come altre strutture situate sul terreno; (perdite dovute alla rottura delle tubature, perdite dell'impianto di condizionamento, incendi)

- Danni o perdita di oggetti personali all'interno della proprietà e di altre strutture Lesioni o danni a terzi (solitamente ospiti o chiunque altro venga a casa vostra).

Aspetti fiscali e legali

1. Chi mi garantisce che quest’operazione sia assolutamente legale e sicura?
Investendo in USA si è certi che ogni fase sia trasparente e rintracciabile.

Lo staff Modamilla è preparato e sempre a vostra disposizione per fornirvi ogni chiarimento ed indicazione necessaria a dissolvere ogni dubbio.

2. Come funziona il regime fiscale americano?
E’ opportuno sottolineare come Il sistema generale di tassazione negli Stati Uniti sia uno dei più progressivi rispetto a tutti gli altri paesi industrializzati.

Il regime fiscale statunitense, infatti, è imperniato sull’imposizione a livello federale, statale e locale. Per portare un chiaro esempio bisogna considerare come alle imposte federali vadano perciò aggiunte le imposte statali e quelle di alcuni comuni. (basti pensare come esempio a quello della città di New York).

La giurisdizione fiscale degli Stati Uniti, in via generale, assoggetta ciascuna persona fisica o giuridica che produca, venda beni o servizi o che sia membro di una Partnership o Limited Liability Company.

3. Tutta la documentazione sarà bilingue?
No. I contratti devono essere firmati in lingua originale essendo i soli ad avere un effettivo valore legale.

Modamilla, grazie alle partnership create è in grado di mettervi in contatto con i migliori professionisti del settore che operano sia in Italia sia in USA.

4. Quali sono le forme societarie più comuni in America?
Una parte della forza e la competitività dell’economia americana è attribuibile alla rapidità ed elasticità delle procedure atte a costituire le società ed altri enti giuridici negli Stati Uniti nonché la relativa semplicità amministrativa nel gestire società non quotate in borsa.

Le forme societarie più comuni nel sistema statunitense sono:

Corporation: Simili alle società per azioni;

- Limited Liability Company: Simili alle società a responsabilità limitata;

- Limited Partnership: Simili alle società in accomandita semplice;

- Sole Proprietorship: Simile alla società semplice.

Nonostante questa panoramica sia necessaria bisogna specificare che negli Stati Uniti le due forme societarie più comunemente utilizzate sono le “Corporation” (c.d. “Inc.” o “Corp.”) e le “Limited Liability Company” (c.d. “LLC”). Queste società di capitale hanno caratteristiche che le fanno assomigliare, per grandi linee, rispettivamente alle Spa ed alle Srl del diritto societario italiano.

5. Sono obbligato a costituire una società?

No, tuttavia Le tasse sono le stesse in entrambi i casi. Dal punto di vista delle tasse sull’affitto sono tendenzialmente sempre pari a zero in quanto si può portare in detrazione tutto (compresi viaggi aerei per la visita della casa e spese di soggiorno, oltre a maintenance costs, management fees ecc) incluso l’ammortamento dell’unità che è calcolato in 27 anni.

La società offre molti più vantaggi rispetto all'acquisto come persona fisica e ha dei costi di gestione ridotti.

6. Vorrei costituire una società a cui intestare l’immobile, quale procedura si deve avviare?
Una LLC (Limited Liability Company), che sarebbe l’equivalente di una S.r.l., può essere costituita via internet sul sito www.sunbiz.org, ma lo staff Modamilla può provvedere alla formazione di essa o di altri tipi di società a seconda delle esigenze in 48 ore, oltre ad ottenere per voi la partita IVA (EIN Number), fondamentale per rendere la società attiva.
7. Quali sono i costi di rinnovo per mantenerla attiva una società in America?
Il costo di rinnovo annuale di una società negli Stati Uniti è pari a $ 138,75. L’operazione è molto semplice ed il cliente può effettuarla online sul sito www.sunbiz.org.

In alternativa, lo staff Modamilla è disponibile a rinnovare annualmente la società senza costi aggiuntivi.

8. A quanto ammonta l'imposta sul reddito a carico di una società negli Usa?
Trattandosi di una confederazione, gli Stati Uniti hanno differenti livelli di tassazione.

Le imposte sul reddito si dividono in:

- Imposta Federale (Federal Income Tax), uguale per tutti gli stati americani sia per i soggetti individuali che per le società.

Gli scaglioni previsti per questa imposta variano da un’aliquota minima del 15% a un’aliquota massima del 38%.

- Imposta Statale (State Tax), le cui aliquote variano a seconda dello stato di riferimento.

Nella grande maggioranza dei casi, una società che detiene la proprietà di un numero limitato di immobili rientrerà nello scaglione minimo, grazie alla detrazione di quasi tutti i costi dal totale dell’ imposta; rientrando nello scaglione minimo, non è previsto il pagamento di alcuna tassa.

9. Quali sono i costi della contabilità annuale statunitense?

Modamilla ha raggiunto un accordo con una società di professionisti fiscali che prevede un costo variabile tra $ 500 e $ 800 per una LLC single member, a seconda del numero e dell’entità delle operazioni poste in essere dalla società.

10. La dichiarazione della mia società americana può essere fatta dal mio commercialista italiano?
No, per questa attività è necessario rivolgersi ad un professionista abilitato nello Stato americano di riferimento.

Modamilla è sempre al Vostro fianco per consigliarvi il professionista adatto alle vostre necessità.

11. Che tasse devo pagare in America sui dividendi della società Americana?
Dal punto di vista delle imposte sui redditi per l'Internal Revenue Service ("IRS"), la LLC è appunto considerata un’entità “pass- through”.

Considerando ciò, gli stessi membri della LLC dovranno includere nella loro dichiarazione dei redditi personale, in proporzione alla loro partecipazione, i dati contabili della LLC di cui all’anno fiscale di riferimento, laddove, la LLC è tenuta a fare una dichiarazione di carattere meramente informativo.

Quando una LLC è composta di un solo membro è considerata un’entità c.d. “disregarded” e la responsabilità della dichiarazione dei redditi resta in capo al membro unico.

La legge federale, per le Corporations, che sono le società di capitali, prevede un’imposta sul reddito netto generato dalle Corporation stesse, pari al reddito lordo al netto delle spese deducibili.

12. Sarò soggetto a doppia tassazione con il mio paese di residenza?
13. Chi formerà la LLC e come posso controllare che sia stata formata?
Il sistema americano consente di poter costituire la propria LLC tramite portale online.

Modamilla si avvale di professionisti abilitati ad effettuare queste operazioni nella massima sicurezza e trasparenza.

Una volta formata la società sarà possibile controllare l’apposito registro nel portale dello Stato di riferimento.

14. Che ruolo ha la figura di Registred Agent?
Quando si forma una società è indispensabile avvalersi della figura del Registered Agent.

Questa figura risulta necessaria poiché riceve ogni eventuale documentazione di carattere legale e fiscale e risulta, pertanto, una figura di riferimento per le comunicazioni che possono intercorrere tra la società e lo Stato, o le agenzie governative di riferimento.

Procedure di acquisto

1. Quali sono le spese da sostenere al Closing (Rogito)?

Le spese per il rogito possono variare a seconda delle tariffe della parcella dell’avvocato ma indicativamente si aggirano tra l’1% ed il 3% circa del prezzo di vendita. In genere le spese di un rogito (closing costs) sono suddivise come segue:

• Spese legali $ 400 • Registration Tax circa 0,6% valore acquisto

• Altri costi circa $ 300. Tali costi si riferiscono a Documentary Stamps (Doc Stamps), Hard Costs e altre spese varie. Queste spese si riferiscono all'invio di documenti tramite corriere, spese di bonifico eccetera.

• Spese di compilazione dei vari documenti e firma del contratto da liquidare al broker.

Modamilla ha un accordo quadro che prevede i seguenti costi di closing (per gli immobili di valore fino a 100.000 USD ):

- $3200 in caso di acquisto come persona fisica

- $4000 in caso di acquisto come società

2. Che cosa comprendono i 4000 Dollari che devo pagare come Admin Fee?
Questa somma consente di provvedere alle spese legate alla costituzione della società, alla richiesta dell’EIN (Employer Identification Number) che può essere considerato come l’equivalente della nostra partita IVA, alla domiciliazione della società e tutti i costi di rogito legati all’acquisto dell’immobile (stesura contratti, title insurance, title search, registrazione del titolo presso la Contea di riferimento, gli emolumenti della Title company e molto altro ancora).
3. A chi deve essere fatto il pagamento dei 4000 Dollari? Riceverò poi una fattura?
Modamilla vi fornirà le coordinate bancarie necessarie per effettuare il pagamento.

Non appena il pagamento sarà ricevuto verrà emessa regolare fattura a nome della LLC che verrà formata così da poter detrarre tale costo in fase di dichiarazione dei redditi.

4. Come faccio ad essere sicuro circa i fondi che invio per l'acquisto dell'immobile? Che garanzie ho?.

In queste operazioni è il sistema americano a prevedere l’utilizzo di un escrow account.

L’escrow account è un contratto tra due soggetti in base al quale le parti contraenti affidano ad un terzo soggetto il mandato per regolare la compravendita di beni mobili e immobili.

Una volta stipulato il contratto di escrow account, le parti depositano presso il terzo il bene o il documento oggetto della transazione e il suo controvalore in denaro.

Il bene o la somma depositata viene amministrata per conto del depositante fino al momento in cui sarà consegnata al compratore.

5. Come posso essere certo che il titolo dell'immobile sia pulito e che non ci siano pendenze?

Nei costi di rogito viene inclusa anche la Title Insurance.

La Title Insurance è un’assicurazione rilasciata dalla Title Company che garantisce la trasparenza del titolo e l’assenza di eventuali pendenze.

Questo strumento vi garantirà una copertura, anche futura, per qualsiasi situazione sia legata al titolo di proprietà; infatti, sarà la Title Company a dover rispondere giuridicamente.

6. Dove e come posso controllare che il titolo di proprietà sia effettivamente a mio nome a rogito avvenuto?.
Negli Stati Uniti il Catasto è online e ogni Contea ha una propria sezione di riferimento.

Questo vi consentirà, una volta avvenuto il rogito, di verificare tutte le informazioni direttamente dal vostro computer.

Normalmente le tempistiche possono variare da contea a contea.

Gestione Proprietà/Locazione

1. In America quali sono le assicurazioni che tutelano gli immobili?

Negli Stati Uniti esistono due principali tipologie di assicurazione che si possono stipulare sugli immobili. La prima sulla struttura dell’edificio e su tutte le parti comuni, la seconda sull’immobile stesso.

2. Quali sono le competenze della società che gestisce il mio immobile? Devo sottoscrivere un contratto con loro?

Le società che si occupano di gestione degli immobili si chiamano Property Management.

Queste sono società strutturate che si occupano esclusivamente di tutti gli aspetti connessi alla gestione e al mantenimento della proprietà.

Le competenze di queste società sono davvero complete, infatti, si occupano di riscossione affitti, pagamento delle utenze, trasferimento della rendita netta sul conto corrente del proprietario, ispezioni semestrali dell’immobile, manutenzione e lavori straordinari e necessari, invio di chiari report mensili e qualunque altro aspetto connesso.

Il contratto deve essere siglato tra proprietario e società di Property management. Modamilla dopo aver collaborato e testato in prima persona le società di Property Management sarà lieta di individuare e segnalarvi la soluzione più seria e affidabile.

3. Chi sarà il mio interlocutore dopo l’acquisto per qualsiasi problematica?

Modamilla sarà al vostro fianco per supportarvi durante l’intero processo che va dall’acquisto alla rivendita dell’immobile.

4. Cosa includono le spese condominiali (HOA)?

Per i condomini in genere, inclusi anche quelli di lusso, le HOA (Home Owner Association) includono: la manutenzione delle aree comuni e degli spazi verdi, l’assicurazione per le aree comuni, le spese sostenute per il servizio di guardia all’ingresso, l'utilizzo dei campi da tennis, la palestra, la sauna, l'area barbeque, l’idromassaggio, il posto barca e molti altri.

Quindi i sevizi presenti all’interno del condominio determinano le spese condominiali. Ad eccezione delle locazioni per brevissimi periodi sarà l’inquilino a pagare tutte le spese relative alle forniture dei consumi variabili come elettricità, telefono, televisione e internet.

Mentre tutte le altre spese come acqua, rifiuti e le spese condominiali rimangono a carico del proprietario. Nel caso di una casa singola anche questi ultimi costi saranno pagati dall’inquilino.

5. Una volta affittato, come fa l'inquilino a pagare l'affitto?

L'inquilino paga la società di gestione che provvederà al pagamento delle utenze, spese condominiali e property taxes a fine anno oltre alla riscossione degli affitti.

La società di gestione provvederà a trasferire i fondi sul conto corrente del proprietario su base mensile o come verrà indicato dal proprietario oltre ad inviare un chiaro report mensile, consuntivo costi/guadagni.

6. La mia preoccupazione è che l’appartamento rimanga sfitto per troppo tempo. Che garanzie ho?

Gli immobili che Modamilla propone, sono stati selezionati per zona, caratteristiche e molti altri parametri che garantiscono un affitto in tempi brevissimi, sempre se l’appartamento non è già affittato come in gran parte dei casi.

Ad oggi lo storico delle nostre esperienze dimostrano che un’unità immobiliare viene affittata in un arco di tempo che varia da 1 a 45 giorni.

7. Cosa succede se l’inquilino non paga l'affitto?

La legge negli Stati Uniti è molto chiara e tutela il proprietario al 100%, se un inquilino non paga l’affitto avviene lo sfratto, procedura molto veloce che non richiede più di 34 giorni.

8. Che durata hanno i contratti di affitto?

Ogni stato americano determina una durata massima dei contratti di affitto, ad esempio in Florida il massimo è 1 anno, questo non vuol dire che l’inquilino uscirà trascorsi 12 mesi, ma ogni anno verranno rinegoziati i termini del contratto.

Questo fattore gioca a vantaggio del proprietario in quanto la crisi immobiliare ha ridotto sia i prezzi di acquisto delle case sia i prezzi degli affitti, di conseguenza ogni anno si può rinegoziare l’affitto richiesto.

Rivendita Immobile

1. Chi si occupa della futura rivendita dell'immobile?

Lo staff in loco di Modamilla, seguirà totalmente questo aspetto. Ovviamente il proprietario sarà libero di scegliere un altro partner, in quanto non è legato in nessun modo a Modamilla.

2. Una volta rivenduto l’immobile la mia società dovrà essere chiusa? O potrà restare aperta considerando la possibilità di altri investimenti?

Non ci sono problemi, la società può rimanere attiva se si desiderano fare altri investimenti, tuttavia bisogna sempre prendere in considerazione il rapporto tra costi/benefici.

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